【11月郑州月报】市场库存上涨，年末主城及环郑土地供应增加

本月主城区商品住宅供应上涨和成交量下降，成交均价亦下降。库存上涨，但去化周期基本稳定。

刚需占比下降，建面约80-100㎡刚需产品成交占比约为34%，改善建面约120-140㎡产品（约20%）成交占比上涨。

2020年郑州市商住土地成交率约75%，贴近年尾主城区及环郑区域土地均增加大量供应，预计下月土地市场热度较高。

11月份整体开盘推售套数下降，去化率上升约至64%，主城区去化受恒大云玺、康桥未来公元首开影响，主城区去化率约达64%。

河南资讯

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郑州地铁3号线/4号线开通在即

11月29日零点20分，随着最后一班列车回到航海东路车辆段，郑州市轨道交通3号线一期工程为期20天的“跑图”试运行圆满成功，按照要求今年年底将开通运营。一经开通将极大缓解沿线及周边陇海快速路、京沙快速路的交通压力。

地铁4号线西北起自惠济区老鸦陈站，东南止于管城回族区郎庄站。线路全长29.217km，设站27座，其中换乘站10座。按照规划，地铁4号线将于今年年底开通运营。3号线计划12月21日开通、4号线计划12月28日开通。

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2020年国家中心城市指数出炉！

郑州排名上升13位

11月8日国家中心城市课题组发布了“2020年国家中心城市指数”报告，根据报告测算，2020年国家综合中心城市为北京，国家重要综合中心城市为上海、广州、深圳，国家潜在重要综合中心城市为武汉、成都、西安、重庆、杭州、南京、天津、郑州。

国家文化中心的排名在指标体系调整后，西安上升6名、郑州上升13名跻身国家重要文化中心城市，重庆和成都也列入国家潜在重要文化中心。

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郑州机南城际铁路全线试运行

11月23日11时06分，随着G55351次列车经过新郑机场站驶向郑州南站，新郑机场至郑州南站城际铁路全线正式进入按图试运行阶段。

机南城际铁路开通后，将连通郑太铁路与郑万、郑阜高铁，打通我省西北方向与西南、东南两个方向高铁的联络通道，进一步巩固和提升郑州综合交通枢纽地位，更加密切中原城市群与成渝经济圈和长三角地区的联系，积极赋能加快构建河南新发展格局。

土地市场

郑州主城区城改用地供应成交均上涨，非城改用地地价下降。环郑州供应大幅上升，成交楼面价下降。

恒大一线房企深耕郑州，位居大郑州拿地面积排名头名。

01

主城区面积走势

11月郑州市主城区城改用地面积供应上涨，城改用地供应面积约94.24万㎡，成交面积约23.55万㎡ ；非城改用地供应面积约4.87万㎡，成交面积约4.88万㎡。

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统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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主城区土地价格走势

11月郑州主城区城改用地成交价约1029万元/亩；非城改用地成交价约为856万元/亩，非城改楼板价约为5126元/㎡。

其中碧桂园在郑东新区摘得一宗商办性质的地下空间用地。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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环郑面积走势

11月环郑州区域土地供应面积约233.77万㎡，成交约74.96万㎡；供应建面约572.76万㎡，成交建面约186.27万㎡。

供应主要集中在航空港区、新郑市，成交集中在航空港区、荥阳市。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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环郑土地价格走势

11月环郑州区域土地平均地价约为307万元/亩，楼面价约1850元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所下降，整体仍处于中位。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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企业土储走势

大郑州区域典型房企拿地前20名中，其中恒大、瀚海、康桥拿地面积排名前三位。

从购地金额看，保利购地金额约55.33亿元位居头名；瀚海、康桥作为本土房企，2020年拿地热情较高，拿地面积排名分别为第二、第三。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

市场格局

11月份商品住宅供应上涨，去化周期约11.5个月，库存良好。

本月管城区住宅供应走高，金水区位居头名，市场热度不减；住宅、公寓、办公成交均以金水区位居头名。

郑州市客户成交占比明显上升，刚需主力不动摇。

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整体供求价存

11月份商品住宅供应约135.51万㎡，成交量约88.58万㎡，供大于求。

存量约为1020.32万㎡，去化周期基本稳定，约为11.5个月，库存良好。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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区域供求格局

分区域来看，11月商品住宅市场管城区供应约39.64万㎡ ，金水区成交约15.61万㎡位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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板块成交格局

11月份郑新路板块成交量最多约为12.42万㎡，主力贡献项目为融创城成交约5.57万㎡、康桥未来公元成交约2.39万㎡，北龙湖板块成交均价最高约为30531元/㎡。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

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商办物业格局

11月份办公、公寓成交以金水区居头名，办公是建业凯旋广场成交约0.37万㎡占据成交主力，各区域商办价格受个案影响差别较大。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

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成交客户格局

11月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约80.1%，环比上月明显下降。

郑州市区客户占比约16.6%，省外客户占比上涨，占比约3.3%。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

刚需市场情况下，建面约80-100㎡刚需产品为成交主力，30-50岁刚需客户为主要购买力，占比约48%。

其次为20-30岁和50-60岁客户占比分别约为23%，成交年龄段更加集中。

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郑州11月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

成交结构

刚需产品成交占比下降，各面积成交均价均有下降，刚改产品均价降幅较小。

以面积约80-90㎡且总价约160-180万元为主要成交范围；三房中约90-100㎡面积产品占比头名。

01

分面积段成交结构

刚需占比下降，建面约80-100㎡刚需产品成交占比约为34%，改善建面约120-140㎡（约20%）成交占比上涨，理想置业建面约180㎡ 以上（约5%）产品成交占比上涨。

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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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价格走势

本月各面积成交均价均有下降，刚需产品（建面约80㎡以下）及再改善产品均价下降明显，刚改产品（建面约100-120㎡）均价降幅较小。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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分面积段/总价段成交结构

11月成交面积段以建面约80-100㎡为主，共占比约34%，其次建面约为110-130㎡占比约28%。

总价段约以100万元以下、约120-130万元及约160-180万元为主，整体以面积约80-90㎡且总价以约160-180万元为主要成交范围。

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郑州11月商品住宅成交面积段总价段交叉分析

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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分房型成交结构

刚需产品以建面约80-100㎡三房及建面约110-120 ㎡三房为主。

其中建面约90-100㎡三房产品位居头名，四房产品以建面约140-150㎡面积段舒适性产品占据优势。

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郑州市11月分房型产品成交套数对比

备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

开盘监测

11月份推售套数持续下降，整体去化率约达64%。主城区推售套数高于环郑区域，主城去化率约为64%。

碧沙岗板块中恒大云玺项目首开，引发市场热度升高。

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区域去化

2020年11月份开盘推出及去化套数均明显下降，但去化率约为64%，较上月上涨。

从各区域开盘数据来看，管城区、新郑市推案套数较多，郑东新区、荥阳市去化率偏低。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）

数据来源：市场调研

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推盘走势

2020年11月份郑州市主城区推量约2429套，去化约1544套，整体去化率约为64%。

环郑区域本月3个项目开盘，推量约686套，去化约453套，整体去化率约为66%，新郑市正商左岸和万科星图去化较好。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）

数据来源：市场调研

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板块走势

11月份大郑州约13个板块开盘，其中碧沙岗板块受恒大云玺项目首开影响，去化较高（去化约87%）。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）

数据来源：市场调研

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